Άπιαστο όνειρο θεωρούν πάνω από ένας στους δύο Έλληνες την αγορά κατοικίας, ενώ σχεδόν δύο στους τρεις χαρακτηρίζουν μη προσιτά τα ενοίκια, σύμφωνα με μελέτη της Alpha Bank στην οποία αναφέρεται ότι οι τιμές των σπιτιών αυξήθηκαν κατά 13,9% το 2023 και επιπλέον 8,7% το 2024.

Σύμφωνα με σχετική ανακοίνωση της Τράπεζας, η μελέτη εξετάζει σε βάθος το πρόβλημα της προσιτής στέγασης στην Ελλάδα, μέσα από κοινωνική, οικονομική και ιστορική σκοπιά. Η κατοικία, εκτός από βασικό κοινωνικό αγαθό, αποτέλεσε στην Ελλάδα βασικό μέσο αποταμίευσης και επένδυσης για τα νοικοκυριά, λόγω της μακροχρόνιας έλλειψης άλλων επενδυτικών επιλογών και των συχνών κρίσεων.

Όπως αναφέρει η μελέτη της Alpha Bank, «στην Ελλάδα, η αγορά κατοικίας έχει παραδοσιακά θεωρηθεί επενδυτικό μέσο διατήρησης πλούτου κατά τις περιόδους υψηλού πληθωρισμού — που διαβρώνει την αξία των ρευστών περιουσιακών στοιχείων — αλλά και ένδειξη κοινωνικής ανόδου».

Οι προκλήσεις όσον αφορά την προσιτότητα στέγασης επιδεινώνονται λόγω διαφόρων μακροπρόθεσμων τάσεων, όπως:

η συνεχιζόμενη μετακίνηση πληθυσμών (π.χ. λόγω προσφυγικών κρίσεων),
η συγκέντρωση πληθυσμών σε αστικά κέντρα,
η εγκατάσταση εύπορων ατόμων σε περιοχές με υψηλότερο βιοτικό επίπεδο,
η αύξηση του τουρισμού και η επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων,
τα νέα μοντέλα εργασίας (π.χ. τηλεργασία),
και οι συνεχείς οικονομικές και περιβαλλοντικές κρίσεις.

Λόγω της κοινωνικής του σημασίας, ο τομέας της κατοικίας αποτελεί στόχο κρατικών παρεμβάσεων μέσω φορολογικής πολιτικής, επιδοτήσεων στεγαστικών δανείων, κοινωνικής κατοικίας και πολιτικών ανάπτυξης κατοικιών.

Ωστόσο, στο πλαίσιο της μεταπολεμικής Ελλάδας, η κατοικία αντιμετωπίστηκε κυρίως σε ατομικό και οικογενειακό επίπεδο, και όχι ως θέμα δημόσιας πολιτικής. Μέχρι τα μέσα της δεκαετίας του 1990, στην ελληνική αγορά ακινήτων κυριαρχούσαν δύο μορφές απόκτησης κατοικίας:

Αντιπαροχή — ανταλλαγή γης με διαμερίσματα,
Ιδιωτική οικοδόμηση μέσω αποταμιεύσεων ή οικογενειακής περιουσίας.

Αξιοσημείωτο είναι ότι απουσίαζε σχεδόν πλήρως η τραπεζική χρηματοδότηση στις αγορές κατοικίας.
Αλλαγή καθεστώτος: Τραπεζικά δάνεια και είσοδος στην ευρωζώνη

Μετά το 1994, η απορρύθμιση του χρηματοπιστωτικού συστήματος επέτρεψε στις εμπορικές τράπεζες να παρέχουν στεγαστικά δάνεια — κάτι που μέχρι τότε ήταν αποκλειστικό προνόμιο εξειδικευμένων πιστωτικών ιδρυμάτων. Αυτό αποτέλεσε σημείο καμπής: αρχικά, η νεότερη γενιά έμενε στα σπίτια που είχαν χτίσει οι γονείς της με δικές τους αποταμιεύσεις. Όμως από τη δεκαετία του 1990 και μετά, η χορήγηση στεγαστικών δανείων αυξήθηκε σημαντικά, καθώς η απελευθέρωση του τραπεζικού συστήματος άμβλυνε τους περιορισμούς ρευστότητας.

Η τάση αυτή ενισχύθηκε ιδιαίτερα μετά την ένταξη της Ελλάδας στην ευρωζώνη το 2001, αφού τα χαμηλά επιτόκια έκαναν τις τράπεζες τη βασική πηγή χρηματοδότησης για αγορά κατοικιών.

Κατά τη διάρκεια των δεκαετιών του 1990 και 2000, παρατηρήθηκε:

ανάγκη της μεσαίας τάξης να μετακινηθεί σε νέα προάστια,
ενσωμάτωση μεταναστών (κυρίως από τα Βαλκάνια) στον αστικό ιστό.

Η έντονη οικοδομική δραστηριότητα εκείνης της περιόδου, σε συνδυασμό με τα σταθερά χαμηλά ποσοστά γεννήσεων (2023: 1,26 γεννήσεις ανά γυναίκα), οδήγησε σε κορύφωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης (2010: 77,2%).

Παρά την κρίση χρέους, την πανδημία και την ενεργειακή κρίση που ακολούθησαν, το 2022 ο μη χρηματοοικονομικός πλούτος των ελληνικών νοικοκυριών αποτελούσε το 68% του συνολικού ακαθάριστου πλούτου τους — σε αντίθεση με το παγκόσμιο μέσο όρο του 49%.

Οι τιμές

Η Ελλάδα αντιμετωπίζει αντιμετωπίζοντας παρόμοιες προκλήσεις με την υπόλοιπη Ευρώπη, όπως αυτές αποτυπώνονται στην πορεία τριών βασικών μεταβλητών: των τιμών κατοικίας, των τιμών ενοικίου και του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών.

Το 2023 οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 13,9% το 2023 και το 2024 κατά 8,7%. Ειδικά στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 8,2% και 11,2% αντίστοιχα το 2024. Το δε διαθέσιμο εισόδημα επίσης αυξήθηκε, αν και με βραδύτερο ρυθμό. Με +8,1% το 2023 και με +5,6% το 2024.

Όπως αναφέρεται στη μελέτη, η προσιτότητα στέγασης προκαλεί μείζονα ανησυχία σε ολόκληρη την Ευρώπη, εξαιτίας των υψηλών τιμών ακινήτων και των αυξανόμενων ενοικίων. Στην Ελλάδα, παρά την οικονομική ύφεση της περασμένης δεκαετίας που επηρέασε έντονα την αγορά κατοικίας, οι τιμές ανέκαμψαν ταχύτατα από το 2018 και μετά, με τον σχετικό δείκτη να προσεγγίζει το ιστορικό του υψηλό στο τέταρτο τρίμηνο του 2024.

Αυτό, σε συνδυασμό με τη χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα κατά τη διάρκεια της κρίσης, τη δυναμική εξωτερική ζήτηση και την επέκταση της οικονομίας διαμοιρασμού, η οποία περιόρισε την προσφορά, άσκησε πίεση στην προσιτότητα στέγασης για τα ελληνικά νοικοκυριά.

Αυτό αντανακλάται στα αποτελέσματα της έρευνας για την ελληνική αγορά κατοικίας, σύμφωνα με την οποία η πλειοψηφία των συμμετεχόντων θεωρεί ότι δεν είναι εφικτό να αγοράσει (54%) ή να ενοικιάσει κατοικία σε τιμές αγοράς (68%). Η απαισιόδοξη αυτή εικόνα συμβαδίζει με την οικονομική τους κατάσταση, καθώς περισσότεροι από τους μισούς δηλώνουν ότι απλώς καταφέρνουν να καλύψουν τα βασικά έξοδα διαβίωσης, χωρίς να μπορούν να αποταμιεύσουν, ενώ ένα 11% δηλώνει ότι δεν μπορεί καν να ανταποκριθεί στα βασικά έξοδα.

Ειδικά για τους ενοικιαστές, τα ευρήματα δείχνουν ότι το 52% δαπανά πάνω από το 30% του διαθέσιμου εισοδήματός του μόνο για ενοίκιο. Για τους ιδιοκτήτες με στεγαστικό δάνειο, το αντίστοιχο ποσοστό ανέρχεται στο 42%.

Κοιτώντας προς το μέλλον, 6 στους 10 Έλληνες πιστεύουν ότι οι τιμές και τα ενοίκια θα συνεχίσουν να αυξάνονται την επόμενη πενταετία. Η επέκταση της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω ψηφιακών πλατφορμών φαίνεται να διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση των προσδοκιών, ειδικά σε περιοχές με υψηλή ένταση τέτοιων δραστηριοτήτων. Μάλιστα, περισσότεροι από τους μισούς ερωτηθέντες θεωρούν την ανάπτυξη της οικονομίας διαμοιρασμού ως έναν από τους σημαντικότερους παράγοντες που θα επηρεάσουν τις μελλοντικές τιμές κατοικιών και ενοικίων — μαζί με τη φορολογική πολιτική, τα επιτόκια και την πρόσβαση στη χρηματοδότηση.

Αξίζει να σημειωθεί ότι το ποσοστό ιδιοκατοίκησης αυξάνεται με την ηλικία, ενώ η μέση ηλικία ανεξαρτητοποίησης από το πατρικό σπίτι είναι περίπου τα 35 έτη. Η ίδια ηλικία φαίνεται να αποτελεί και το σημείο εκκίνησης για τη λήψη στεγαστικού δανείου. Επιπλέον, η οικογενειακή κατάσταση (εάν κάποιος είναι μόνος ή σε σχέση) αποδεικνύεται σημαντικός καθοριστικός παράγοντας της στεγαστικής κατάστασης σε όλες τις ηλικίες. Συγκεκριμένα, στην ηλικιακή ομάδα 18-34 ετών, οι περισσότεροι άγαμοι διαμένουν σε παραχωρημένες κατοικίες (37%), ενώ σχεδόν οι μισοί από όσους βρίσκονται σε σχέση (44%) ενοικιάζουν με τον/τη σύντροφό τους. Αντίστοιχο μοτίβο παρατηρείται και στις μεγαλύτερες ηλικίες, με υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης μεταξύ των ατόμων σε σχέση συγκριτικά με τους άγαμους.
Προτάσεις πολιτικής

Πρόσφατα έχουν εισαχθεί ορισμένες πολιτικές με σκοπό την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα, σύμφωνα με τη μελέτη της Alpha Bank. «Για να είναι αποτελεσματικές, είναι κρίσιμο να ενθαρρυνθεί και να διευκολυνθεί η επιστροφή των κενών κατοικιών στην αγορά» υπογραμμίζεται.

Σε μία αγορά όπου η ζήτηση υπερβαίνει την προσφορά, απαιτούνται μέτρα όχι μόνο για τον περιορισμό της ζήτησης, αλλά κυρίως για την τόνωση της προσφοράς.

Ενδεικτικές πρωτοβουλίες περιλαμβάνουν:

Εκ νέου επαναπροσδιορισμός του πλαισίου της Χρυσής Βίζας (Golden Visa),
Ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας,
Αναθεώρηση και καταγραφή των αποποιήσεων κληρονομιάς που οφείλονται σε παλαιά χρέη της οικονομικής κρίσης,
Επαναφορά μιας βιώσιμης στεγαστικής πολιτικής,
Θαρραλέα μέτρα για την προώθηση της ενοικίασης άδειων κτηρίων όπου αυτό είναι εφικτό,
Περαιτέρω ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ώστε σημαντικός αριθμός κατοικιών να επιστρέψει στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.

Πέρα από τα παραπάνω, είναι απαραίτητη η σύμπραξη των δημόσιων πολιτικών με πρωτοβουλίες του εγχώριου τραπεζικού συστήματος. Αυτές οι προσπάθειες θα πρέπει να στοχεύουν στην ενίσχυση της χρηματοδότησης της κατοικίας και στη διευκόλυνση των υποψήφιων αγοραστών να αποκτήσουν την κύρια κατοικία τους, ειδικά για τα ευάλωτα νοικοκυριά και τις νεότερες γενιές.

Προτεινόμενες δράσεις είναι οι εξής:

Ανάπτυξη ειδικών στεγαστικών δανειακών προϊόντων, με ευνοϊκούς όρους για νέους και οικογένειες που ξεκινούν.
Σχεδιασμός συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα (ΣΔΙΤ) για την κατασκευή προσιτών ή κοινωνικών κατοικιών.

Στα πλαίσια αυτών:

Το κράτος μπορεί να παραχωρεί οικόπεδα ή άδεια κτήρια,
Οι τράπεζες να χρηματοδοτούν κατασκευαστές ακινήτων.

Με την ολοκλήρωση των έργων, η κατοικία θα διατίθεται από το κράτος για αγορά ή ενοικίαση σε τιμές κάτω της αγοράς, ή ακόμα και δωρεάν για επιλέξιμες κοινωνικές ομάδες (π.χ. ευάλωτα νοικοκυριά, νέοι, μονοπρόσωπα νοικοκυριά), βάσει εισοδήματος ή άλλων κριτηρίων. Αυτά τα σχήματα μπορούν να ενισχυθούν με χρηματοδοτήσεις από ευρωπαϊκά ταμεία, ώστε να ενισχυθεί το ποσοστό ίδιας συμμετοχής στα επενδυτικά σχέδια, χωρίς να επιβαρυνθεί ο κρατικός προϋπολογισμός.

vradini.gr