Στη 13η θέση μεταξύ των 38 χωρών του ΟΟΣΑ (housing taxation in OECD countries) βρίσκεται η Ελλάδα στους φόρους που επιβάλλει στην ακίνητη περιουσία. Συγκεκριμένα, το 7% των φορολογικών εσόδων προέρχεται από φόρους στα ακίνητα με βάση τα στοιχεία του 2020, ενώ υπολογίζεται ότι αυτό το ποσοστό περιορίζεται 1-1,5 μονάδα μετά τις νέες μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ που ισχύουν από το φετινό έτος. Σημειώνεται ότι ο μέσος όρος του ΟΟΣΑ είναι στο 6%. Aπό την έκθεση προκύπτει επίσης ότι οι Ελληνες κατέχουν τα ηνία μεταξύ των χωρών του ΟΟΣΑ με ποσοστό ιδιοκατοίκησης 72%. Την ίδια στιγμή, το 80% της περιουσίας των Ελλήνων αποτελούν ακίνητα.

Οι φόροι ακίνητης περιουσίας αντιπροσωπεύουν συνήθως μια μικρή πηγή εσόδων για τις χώρες του ΟΟΣΑ. Κατά μέσον όρο αντιπροσωπεύουν περίπου το 6% των συνολικών φορολογικών εσόδων, ποσοστό πολύ μικρότερο από τους λοιπούς φόρους, συμπεριλαμβανομένων των φόρων επί των αγαθών και των υπηρεσιών (33% των συνολικών φορολογικών εσόδων), των εισφορών κοινωνικής ασφάλισης (26%), των φόρων εισοδήματος φυσικών προσώπων (23%) και των φόρων εισοδήματος εταιρειών (10%). Τα έσοδα από τον φόρο ακίνητης περιουσίας αντιπροσωπεύουν περίπου το 14% των συνολικών φορολογικών εσόδων στην Κορέα, το 12% στο Ηνωμένο Βασίλειο, στις Ηνωμένες Πολιτείες και στον Καναδά, και το 10% στο Λουξεμβούργο, ενώ αντιπροσωπεύουν λιγότερο από το 1% των συνολικών φορολογικών εσόδων στην Τσεχική Δημοκρατία, την Εσθονία και τη Λιθουανία.

Οι επαναλαμβανόμενοι φόροι επί της ακίνητης περιουσίας (αντίστοιχοι του ΕΝΦΙΑ) αποτελούν τη σημαντικότερη πηγή εσόδων από τον φόρο ακίνητης περιουσίας στην πλειονότητα των χωρών του ΟΟΣΑ και, κατά μέσον όρο, αντιπροσωπεύουν το 62% των συνολικών εσόδων από τον φόρο ακίνητης περιουσίας των χωρών. Ωστόσο, τα έσοδα αυτά κατά κύριο λόγο αποδίδονται στην τοπική αυτοδιοίκηση.

Εξετάζοντας την εξέλιξή τους με την πάροδο του χρόνου, τα συνολικά έσοδα από τον φόρο ακίνητης περιουσίας έχουν παραμείνει σταθερά ως ποσοστό του ΑΕΠ από τα μέσα της δεκαετίας του 1960, μεταξύ 1,5% και 1,9%.

Από την έκθεση προκύπτει επίσης ότι τα έσοδα από τους φόρους επί της στέγασης δεν συμβαδίζουν με τις αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών. Η διαρκής αύξηση της αξίας των ακινήτων τις τελευταίες δεκαετίες θα έπρεπε να είχε συνοδευτεί από σχετική αύξηση των εσόδων από τον φόρο ακίνητης περιουσίας. Οπως αναλύεται, οι φόροι ακίνητης περιουσίας συχνά επιβάλλονται σε σημαντικά παρωχημένες και υποτιμημένες αξίες ακινήτων που δεν αντικατοπτρίζουν την εξέλιξη των τιμών.

Τα τελευταία χρόνια η αύξηση των τιμών στις κατοικίες κάνει απρόσιτη την αγορά ακινήτων, κυρίως για τους νέους. Οι πραγματικές τιμές των ακινήτων, μετά την αφαίρεση του πληθωρισμού, αυξήθηκαν στην Ελλάδα περίπου 10% στην πρώτη διετία της πανδημίας (από το τέταρτο τρίμηνο του 2019 έως το τρίτο τρίμηνο του 2021), έναντι 13% κατά μέσον όρο στις χώρες του ΟΟΣΑ.

Αν και στην 20ετία 2000-2020 οι πραγματικές τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν στην Ελλάδα πολύ λιγότερο από τις υπόλοιπες χώρες του ΟΟΣΑ, η αγορά τους έχει γίνει πολύ δύσκολη για τους Ελληνες εξαιτίας της συρρίκνωσης των εισοδημάτων κυρίως κατά τη δεκαετή οικονομική κρίση. Για παράδειγμα, η αγορά μιας κατοικίας 100 τετραγωνικών μέτρων το 2020 αντιστοιχούσε στα εισοδήματα περίπου 13 ετών ενός μέσου ελληνικού νοικοκυριού έναντι περίπου 11,7 ετών το 2000. Μάλιστα, η Ελλάδα βρίσκεται στην έκτη υψηλότερη θέση στην κατηγορία αυτή μεταξύ των χωρών του ΟΟΣΑ μετά τη Νέα Ζηλανδία, την Κορέα, την Ιρλανδία, το Λουξεμβούργο και την Αυστρία. Αντίθετα, στις ΗΠΑ απαιτούνται 4,1 χρόνια για την απόκτηση κατοικίας σήμερα (από 3,6 το 2000), στη Φινλανδία 6,7 χρόνια και στην Ιταλία 8,7 χρόνια (από 8,5).

Οπως προαναφέρθηκε, το πρόβλημα απόκτησης κατοικίας είναι ιδιαίτερα έντονο στους νέους έως 34 ετών. Το ποσοστό των Ελλήνων αυτής της ηλικιακής ομάδας που έχουν δικό τους σπίτι, χωρίς να έχουν κληρονομήσει ή λάβει ακίνητο με γονική παροχή, είναι μόλις 13%. Το ποσοστό αυτό είναι το χαμηλότερο μεταξύ των χωρών του ΟΟΣΑ.

Το δικό μου κεραμίδι…

Παρά την αδυναμία απόκτησης κατοικίας από τους νέους, η ιδιοκατοίκηση βρίσκεται στο 72%, ενώ ποσοστό της τάξης του 80% της περιουσίας των Ελλήνων αφορά τα ακίνητα. Σύμφωνα με την έκθεση, το ποσοστό των νοικοκυριών που κατέχουν την κατοικία τους (με ή χωρίς υποθήκη) είναι χαμηλότερο στη Γερμανία (44%), ακολουθούμενη από την Αυστρία (46%) και τη Δανία (46%). Από την άλλη, το 93% των νοικοκυριών στη Λιθουανία κατέχουν την κύρια κατοικία τους, με ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα να παρατηρούνται επίσης στη Σλοβακία (89%) και την Πολωνία (84%). Τα πρότυπα ιδιοκτησίας σπιτιού ποικίλλουν μεταξύ των περιφερειών, με χαμηλότερα ποσοστά ιδιοκτησίας σπιτιού στις χώρες της Βόρειας και της Δυτικής Ευρώπης, σε σύγκριση με τα ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα στην Κεντρική και την Ανατολική Ευρώπη.

Σε γενικές γραμμές, τα ποσοστά ιδιοκτησίας σπιτιού σε αγγλόφωνες χώρες, π.χ. Αυστραλία 66%, Καναδάς 64%, Ηνωμένες Πολιτείες 65%, και χώρες της Νότιας Ευρώπης, π.χ. Ελλάδα 72%, Ιταλία 68%, είναι σε υψηλά επίπεδα. Στις Κάτω Χώρες, για παράδειγμα, μόνο το 9% των νοικοκυριών είναι απόλυτοι ιδιοκτήτες της κύριας κατοικίας τους και το 47% των νοικοκυριών κατέχουν την κατοικία τους με υποθήκη.

Επίσης, η μεταβίβαση περιουσίας στην Ελλάδα αφορά ακίνητα σε ποσοστό 92%, το υψηλότερο ποσοστό από τις χώρες του ΟΟΣΑ, με το χαμηλότερο να καταγράφεται στην Ολλανδία (19%).

Τέλος, στην έκθεση τονίζεται ότι η αύξηση των επιτοκίων αναμένεται να δημιουργήσει προβλήματα στην εξυπηρέτηση των στεγαστικών δανείων, ιδιαίτερα για τους δανειολήπτες που πληρώνουν υψηλό ποσοστό του εισοδήματός τους για τη μηνιαία δόση. Πάντως οι ερευνητές εκτιμούν ότι η αύξηση των επιτοκίων μπορεί να οδηγήσει στη σταθεροποίηση ή ακόμη και στη μείωση των τιμών των ακινήτων.

Προκόπης Χατζηνικολάου (Η ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ)