Μια ριζική αλλαγή στον τρόπο λειτουργίας των Πολεοδομιών και της έκδοσης οικοδομικών αδειών σχεδιάζει η κυβέρνηση, προωθώντας τη δημιουργία ενός ενιαίου οργανισμού που θα συνδυάζει το Κτηματολόγιο με τις υπηρεσίες δόμησης. Πρόκειται για μια μεγάλη διοικητική μεταρρύθμιση, η οποία φιλοδοξεί να αλλάξει τον τρόπο με τον οποίο το κράτος διαχειρίζεται την ακίνητη περιουσία, ελέγχει την οικοδομική δραστηριότητα και εξυπηρετεί πολίτες και μηχανικούς.

Στο επίκεντρο του σχεδιασμού βρίσκεται ο νέος Εθνικός Οργανισμός Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ), στον οποίο προβλέπεται να μεταφερθούν οι βασικές αρμοδιότητες των σημερινών Υπηρεσιών Δόμησης (ΥΔΟΜ) των Δήμων. Στόχος είναι να περιοριστούν οι καθυστερήσεις, η γραφειοκρατία, οι διαφορετικές ερμηνείες της πολεοδομικής νομοθεσίας και τα προβλήματα που προκαλεί η υποστελέχωση πολλών δημοτικών υπηρεσιών.

Από τις 183 Πολεοδομίες σε 97 Κέντρα Δόμησης

Το σημερινό μοντέλο, στο οποίο λειτουργούν 183 Υπηρεσίες Δόμησης σε ολόκληρη τη χώρα, σχεδιάζεται να αντικατασταθεί από ένα ενιαίο δίκτυο 97 Κέντρων Δόμησης. Από αυτά, τα 21 θα είναι Περιφερειακά και τα υπόλοιπα 76 Τοπικά.

Τα Περιφερειακά Κέντρα θα αναλάβουν πιο σύνθετες υποθέσεις, σημαντικά οικοδομικά έργα, προεγκρίσεις και ζητήματα που αφορούν περιοχές με ειδικούς πολεοδομικούς ή περιβαλλοντικούς περιορισμούς. Τα Τοπικά Κέντρα θα εξυπηρετούν κυρίως τις καθημερινές ανάγκες πολιτών και μηχανικών, όπως βεβαιώσεις όρων δόμησης και συνήθεις διαδικασίες αδειοδότησης.

Για τη δημιουργία του νέου δικτύου προβλέπεται να αξιοποιηθούν οι υφιστάμενες υποδομές του Κτηματολογίου, ώστε να μην απαιτηθεί η δημιουργία ενός εντελώς νέου μηχανισμού από την αρχή.

Στο επίκεντρο του σχεδιασμού και η Θεσσαλία – Πιλοτική εφαρμογή από Λάρισα και Τρίκαλα

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει ο σχεδιασμός για τη Θεσσαλία, καθώς η περιοχή προβλέπεται να αποκτήσει συνολικά έξι Κέντρα Δόμησης, τα οποία θα καλύπτουν τις ανάγκες των τεσσάρων Περιφερειακών Ενοτήτων: Λάρισας, Μαγνησίας, Τρικάλων και Καρδίτσας.

Μάλιστα, η Θεσσαλία συγκαταλέγεται στις περιοχές που αναμένεται να συμμετάσχουν από τις πρώτες στην πιλοτική εφαρμογή του νέου συστήματος. Ειδικότερα, τον Απρίλιο του 2027 προβλέπεται να ξεκινήσει η δοκιμαστική λειτουργία με τη συμμετοχή 20 μηχανικών από τις περιοχές της Λάρισας και των Τρικάλων.

Η επιλογή των δύο περιοχών δεν θεωρείται τυχαία, καθώς συνδυάζουν διαφορετικά πολεοδομικά χαρακτηριστικά, αστικές και περιαστικές περιοχές, προσφέροντας τη δυνατότητα να δοκιμαστούν στην πράξη οι νέες διαδικασίες.

Ο συνολικός στόχος είναι η πανελλαδική εφαρμογή του νέου μοντέλου τον Οκτώβριο του 2027, εφόσον ολοκληρωθούν εγκαίρως οι απαραίτητες νομοθετικές, διοικητικές και τεχνικές διαδικασίες.

Τι θα φύγει από τους Δήμους και τι θα παραμείνει στην αρμοδιότητά τους

Η μεταρρύθμιση δεν σημαίνει ότι οι Δήμοι θα χάσουν κάθε πολεοδομική αρμοδιότητα. Αντίθετα, προβλέπεται ένας σαφής διαχωρισμός μεταξύ του πολεοδομικού σχεδιασμού και της έκδοσης οικοδομικών αδειών.

Στον νέο οργανισμό θα περάσουν οι αρμοδιότητες που αφορούν την έκδοση οικοδομικών αδειών, τις προεγκρίσεις, τις βεβαιώσεις όρων δόμησης και τον έλεγχο των κατασκευών. Αντίθετα, οι Δήμοι θα εξακολουθήσουν να έχουν σημαντικό ρόλο στον σχεδιασμό των πόλεων, στις χρήσεις γης, στις ρυμοτομικές μελέτες, στις αναπλάσεις, στις επεκτάσεις των σχεδίων πόλης και στη διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων.

Με άλλα λόγια, ο Δήμος θα συνεχίσει να σχεδιάζει την ανάπτυξη της περιοχής του, αλλά δεν θα έχει πλέον τον κεντρικό ρόλο στην εξέταση και έκδοση των οικοδομικών αδειών.

Για παράδειγμα, ο Δήμος Βόλου θα εξακολουθήσει να συμμετέχει στον πολεοδομικό σχεδιασμό της πόλης και στις σχετικές μελέτες, ενώ η διαδικασία έκδοσης των οικοδομικών αδειών θα περάσει στον νέο κεντρικό μηχανισμό.

Υποχρεωτικός έλεγχος πριν από την έκδοση κάθε οικοδομικής άδειας

Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά τον τρόπο με τον οποίο θα εκδίδονται οι οικοδομικές άδειες.

Το νέο μοντέλο προβλέπει υποχρεωτικό προληπτικό έλεγχο των φακέλων από ανεξάρτητους ιδιώτες μηχανικούς, οι οποίοι θα επιλέγονται μέσω κλήρωσης από ειδικό μητρώο του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας. Οι μηχανικοί θα εξετάζουν τις μελέτες και τα δικαιολογητικά και, εφόσον διαπιστώνουν ότι πληρούνται οι απαραίτητες προϋποθέσεις, θα προχωρά η ψηφιακή έκδοση της άδειας μέσω του συστήματος e-Άδειες.

Παράλληλα, προβλέπεται πρόσθετος δειγματοληπτικός έλεγχος στο 30% των οικοδομικών αδειών, ακόμη και μετά τον αρχικό έλεγχο, πριν από την έναρξη των οικοδομικών εργασιών.

Σημαντική είναι και η σχεδιαζόμενη μείωση του ορίου υποχρεωτικής προέγκρισης από τα 3.000 στα 1.000 τετραγωνικά μέτρα. Έτσι, περισσότερα οικοδομικά έργα θα χρειάζεται να περνούν από διαδικασία προέγκρισης πριν από την έκδοση της τελικής άδειας. Ειδικές απαιτήσεις προέγκρισης προβλέπονται επίσης για έργα σε προστατευόμενες περιοχές, ανεξάρτητα από το μέγεθός τους.

Οι φάκελοι θα μπορούν να εξετάζονται και από άλλες περιοχές

Μία ακόμη σημαντική καινοτομία είναι η δυνατότητα υπερτοπικής εξυπηρέτησης. Σήμερα, ένας φάκελος οικοδομικής άδειας εξετάζεται από την Πολεοδομία στην περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο. Αυτό συχνά δημιουργεί καθυστερήσεις, ιδιαίτερα όταν η συγκεκριμένη υπηρεσία έχει μεγάλο φόρτο εργασίας ή δεν διαθέτει επαρκές προσωπικό.

Με το νέο σύστημα, οι υποθέσεις θα μπορούν να κατανέμονται μεταξύ διαφορετικών Κέντρων Δόμησης, ανάλογα με τις δυνατότητες και τις εκκρεμότητες κάθε υπηρεσίας.

Έτσι, ένας φάκελος που αφορά ακίνητο στον Βόλο θα μπορούσε να εξεταστεί από Κέντρο Δόμησης στη Λάρισα ή ακόμη και από άλλη περιοχή της χώρας. Η διαδικασία θα γίνεται ψηφιακά, χωρίς να απαιτείται η φυσική μεταφορά των φακέλων.

Η κυβέρνηση εκτιμά ότι με αυτόν τον τρόπο θα μειωθούν οι καθυστερήσεις, ενώ παράλληλα θα περιοριστούν οι τοπικές πιέσεις και οι πιθανές παρεμβάσεις στη διαδικασία εξέτασης των αδειών.

Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης και τεχνητή νοημοσύνη για κάθε ακίνητο

Κομβικό στοιχείο της μεταρρύθμισης αποτελεί και η δημιουργία ενός ενιαίου ψηφιακού περιβάλλοντος, στο οποίο θα συγκεντρώνονται οι πληροφορίες που αφορούν κάθε ακίνητο.

Ο Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης θα περιλαμβάνει στοιχεία για τις χρήσεις γης, τους όρους δόμησης, την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα, τους περιβαλλοντικούς περιορισμούς και τις ειδικές δεσμεύσεις που μπορεί να ισχύουν σε κάθε περιοχή.

Κεντρικό σημείο αναφοράς θα είναι ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), ώστε να συνδέονται τα κτηματολογικά και πολεοδομικά δεδομένα κάθε ιδιοκτησίας.

Στο νέο περιβάλλον εξετάζεται επίσης η αξιοποίηση της τεχνητής νοημοσύνης, η οποία θα μπορεί να υποστηρίζει τις υπηρεσίες στον εντοπισμό των ισχυόντων όρων δόμησης, στον προσδιορισμό των απαραίτητων δικαιολογητικών και στην επεξεργασία των φακέλων.

Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων στη Θεσσαλία, μια τέτοια εξέλιξη θα μπορούσε να διευκολύνει σημαντικά τον έλεγχο των δυνατοτήτων αξιοποίησης της περιουσίας τους, περιορίζοντας την ανάγκη αναζήτησης πληροφοριών σε διαφορετικές υπηρεσίες.

Βασική προϋπόθεση, βέβαια, είναι η ολοκλήρωση και η σωστή ενημέρωση των ψηφιακών δεδομένων.

Η στελέχωση των νέων υπηρεσιών και το οικονομικό κόστος

Η λειτουργία του νέου οργανισμού απαιτεί σημαντικό αριθμό εργαζομένων. Οι ανάγκες υπολογίζονται σε 817 μηχανικούς και 80 διοικητικούς υπαλλήλους για τις βασικές υπηρεσίες αδειοδότησης, ενώ σε επόμενο στάδιο, με την ένταξη και των ελέγχων αυθαιρέτων, οι ανάγκες εκτιμάται ότι θα φτάσουν τους 1.056 μηχανικούς.

Για την κάλυψη των θέσεων προβλέπεται να αξιοποιηθούν εθελοντικές μετακινήσεις προσωπικού από Δήμους και άλλους δημόσιους φορείς, συμβασιούχοι, καθώς και 200 νέες προσλήψεις μέσω ΑΣΕΠ. Παράλληλα, εξετάζεται ως εναλλακτική η δυνατότητα υποχρεωτικών αποσπάσεων έως 390 εργαζομένων, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Το ετήσιο λειτουργικό κόστος των υπηρεσιών αδειοδότησης εκτιμάται σε περίπου 32 εκατομμύρια ευρώ, από τα οποία τα 29,7 εκατομμύρια αφορούν τη μισθοδοσία. Στις αρχικές πρόσθετες δαπάνες υπολογίζονται ακόμη 8,3 εκατομμύρια ευρώ, ενώ τα προβλεπόμενα ετήσια έσοδα από παράβολα εκτιμώνται σε 1,5 έως 2 εκατομμύρια ευρώ.

Η εξασφάλιση του απαραίτητου προσωπικού και των οικονομικών πόρων αποτελεί, επομένως, μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις για την επιτυχία της μεταρρύθμισης.

Το χρονοδιάγραμμα: Από την προετοιμασία του 2026 στην εφαρμογή του 2027

Ο σχεδιασμός προβλέπει την προώθηση του νομοθετικού πλαισίου και την ολοκλήρωση των απαραίτητων διοικητικών προετοιμασιών μέσα στο 2026. Στη συνέχεια θα χρειαστούν οι σχετικές υπουργικές αποφάσεις και τα προεδρικά διατάγματα που θα καθορίσουν τη λειτουργία των νέων υπηρεσιών.

Τον Απρίλιο του 2027 τοποθετείται η πιλοτική εφαρμογή στη Θεσσαλία, με τη συμμετοχή μηχανικών από τη Λάρισα και τα Τρίκαλα. Για τον Οκτώβριο του ίδιου έτους έχει τεθεί ως στόχος η πανελλαδική λειτουργία του νέου συστήματος.

Οι ημερομηνίες αυτές αποτελούν τον κυβερνητικό σχεδιασμό και θα εξαρτηθούν από την ολοκλήρωση των νομοθετικών και οργανωτικών διαδικασιών.

Τι αλλάζει τελικά για τους ιδιοκτήτες ακινήτων στη Θεσσαλία

Για έναν ιδιοκτήτη οικοπέδου στον Βόλο, στη Λάρισα, στα Τρίκαλα ή στην Καρδίτσα, η σημαντικότερη αλλαγή θα είναι ότι η διαδικασία έκδοσης μιας οικοδομικής άδειας θα ενταχθεί σε ένα ενιαίο πανελλαδικό σύστημα.

Η εξέταση των φακέλων δεν θα εξαρτάται αποκλειστικά από τη στελέχωση της τοπικής Πολεοδομίας, ενώ η ψηφιακή συγκέντρωση των πληροφοριών θα μπορεί να διευκολύνει τον έλεγχο των όρων δόμησης και των περιορισμών κάθε ακινήτου.

Αυτό, ωστόσο, δεν σημαίνει ότι αλλάζουν αυτομάτως οι κανόνες οικοδομησιμότητας. Τα εκτός σχεδίου οικόπεδα δεν αποκτούν νέα δικαιώματα δόμησης μόνο και μόνο λόγω της μεταρρύθμισης, ούτε καταργούνται οι υφιστάμενοι περιορισμοί και οι περιβαλλοντικές δεσμεύσεις.

Αντίστοιχα, η ένταξη των ελέγχων αυθαιρέτων στον νέο οργανισμό δεν συνεπάγεται αυτόματη νομιμοποίηση κατασκευών ή κατάργηση των υφιστάμενων διαδικασιών τακτοποίησης.

kosmoslarissa.gr (*Με πληροφορίες από protothema)